Kira Tespit Davası Nedir?

Kiraya veren, kira bedelini güncel piyasa koşullarına göre artırmak için kira tespit davası açar. Bu dava, özellikle uzun süredir devam eden sözleşmelerde önem kazanır. Kira bedeli rayiç değerin altında kaldığında, mülk sahibi dava yoluyla yeni bedeli belirlemek ister. Kira tespit davası, hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Mahkeme, emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu süreçte bilirkişi incelemesi yapılır ve bölgedeki kira ortalamaları esas alınır.

Kira Tespit Davası Şartları

Kiraya veren, kira tespit davası açmadan önce bazı yasal şartları yerine getirmelidir. İlk olarak, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. İkinci olarak, sözleşmenin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olmalıdır. Eğer 5 yıl dolmamışsa, sözleşmede her yıl artış yapılacağına dair hüküm bulunmamalıdır. Bazı durumlarda, dava açılmadan önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtar, yeni dönemde uygulanacak kira artış talebini içerir. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve devamı hükümlerine dayanır.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası kural olarak ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak bazı istisnai durumlarda geriye dönük kira farkı talep edilebilir. Özellikle kira sözleşmesinin 5 yılı geçtiği hallerde bu durum gündeme gelir. Kiraya veren, mahkemeden geçmiş kira dönemlerine ilişkin farkları talep edebilir. Mahkeme, rayiç bedeli esas alarak önceki yıllara ait farklara hükmedebilir. Kiraya veren, bu farkları yasal faiziyle birlikte kiracıdan tahsil edebilir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kiraya veren, kira tespit davasını belirli süreler içinde açmalıdır. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden en geç 30 gün önce açılmalıdır. Alternatif olarak, yeni kira döneminin ilk ayı içinde de dava açılabilir. Bu sürelere uyulmazsa, dava ancak bir sonraki kira yılı için sonuç doğurur.

Ancak kira sözleşmesinde belirli bir artış şartı varsa durum farklıdır. Bu durumda, kiraya veren kira döneminin içinde dava açsa bile artış, dönem başından itibaren geçerli olur. Yani dava, sözleşmede yer alan artış şartı sayesinde geriye etkili sonuç doğurabilir. Bu kural, kiraya verenin hak kaybını önlemesine yardımcı olur. Zamanlama, dava sürecinde belirleyici unsurlardan biridir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kiraya veren, kira tespit davasından önce kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtar, yeni kira döneminde artış talep edildiğini açıkça belirtmelidir. İhtar, sözleşme süresi dolmadan önce gönderilmelidir. Bu şart, davanın aynı kira yılı içinde sonuç doğurabilmesi için gereklidir.

Eğer kiraya veren ihtar göndermeden dava açarsa, artış bir sonraki kira yılına uygulanır. Mahkemeler bu durumu süre yönünden değerlendirir ve geçerli kira dönemine müdahale etmez. Bu nedenle ihtarın zamanında, yazılı ve açık şekilde yapılması büyük önem taşır.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken kira bedelinin adil olmaktan çıkması durumunda gündeme gelir. Kiraya veren veya kiracı, sözleşme şartlarının olağanüstü değişen ekonomik koşullar karşısında sürdürülemez hâle geldiğini ileri sürerek bu davayı açabilir. Amaç, mevcut kira bedelinin, yeni ekonomik şartlara uyarlanarak hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesidir.

Uyarlama davası, özellikle döviz kuru dalgalanmaları, yüksek enflasyon, doğal afetler, pandemi gibi öngörülemeyen ve istisnai gelişmeler yaşandığında açılır. Taraflar, kira sözleşmesini aynen uygulamakta güçlük yaşadığında mahkemeye başvurur. Sözleşme süresi hâlâ devam ediyor olsa bile, olağanüstü şartlar nedeniyle kira bedelinin değiştirilmesi talep edilebilir.

Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesine dayanır. Mahkeme, ekonomik göstergeleri, sözleşme süresini, kiracının ve kiraya verenin mali durumunu değerlendirir. Emsal kira bedelleri, enflasyon oranları, döviz kuru değişimleri gibi somut verileri inceler. Dava sonunda mahkeme, sözleşmenin mevcut hâliyle devam etmesini hakkaniyetsiz bulursa kira bedelini günceller veya sözleşme şartlarını yeniden düzenler.

Kira uyarlama davası, yalnızca kiraya veren için değil, aynı zamanda ödeme gücü azalan kiracılar için de önemli bir hukuki araçtır. Böylece sözleşme koşulları, ekonomik gerçeklerle uyumlu hâle gelir ve taraflar arasında adil denge sağlanır

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası açılabilmesi için bazı temel hukuki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir. İlk olarak, taraflar arasında geçerli ve yürürlükte olan bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşme süresi devam ederken kira bedelinin, taraflardan biri için katlanılamaz hâle gelmesi gerekir.

İkinci olarak, sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü ve öngörülemeyen gelişmeler yaşanmalıdır. Bu gelişmeler, sözleşme dengesini bozmaya başlamalıdır. Örneğin döviz kurundaki ani artışlar, ekonomik kriz, hiperenflasyon, pandemi gibi durumlar buna örnektir.

Üçüncü olarak, bu değişiklikler taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğüne yol açmalıdır. Yani taraf, sözleşmedeki borcunu ifa etmekte ciddi zorluk yaşamalıdır. Her zorluk bu kapsamda değerlendirilmez. Bu nedenle ekonomik daralma veya maliyet artışı olağan seviyenin çok üstüne çıkmalıdır.

Hâkim, davayı değerlendirirken sözleşme serbestisini değil, adil dengeyi esas alır. Kira uyarlama talebinde bulunan tarafın iyi niyetli hareket ettiğini ve yaşadığı ekonomik zorluğun ciddi olduğunu ispatlaması gerekir. Mahkeme, tüm şartlar oluşmuşsa kira bedelini yeniden belirler ya da sözleşme şartlarında makul uyarlama yapar.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesi 10 yılı aştığında, kiraya veren açısından önemli bir hak doğar. Ev sahibi, bu sürenin sonunda kira tespit davası açarak kira bedelini doğrudan rayiç değere göre yeniden belirletebilir. Mahkeme, TÜFE sınırlaması ya da sözleşmede yer alan artış oranı gibi kısıtlamaları dikkate almaz.

10 yılı dolduran kira ilişkilerinde hâkim, sadece emsal kiraları ve güncel piyasa koşullarını dikkate alır. Bu sayede mülk sahibi, uzun süredir düşük kalan kira bedelini serbest piyasa rayicine göre artırma imkânı bulur.

Ancak bu dava yine yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı ya da dönem başında ihtar çekilmelidir. Aksi hâlde karar bir sonraki yıl için geçerli olur. Kiraya veren, bu süreci dikkatli yönetmeli ve gerekli hukuki adımları zamanında atmalıdır.

5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmeden kiraya veren, klasik anlamda kira tespit davası açamaz. Bu süre dolmadan yalnızca sözleşmede kararlaştırılan artış oranları geçerlidir. Sözleşmede açık bir artış hükmü varsa, taraflar bu oranla bağlı kalır.

Eğer sözleşmede herhangi bir artış oranı yer almıyorsa, bu durumda kira artışı sınırlı şekilde yapılabilir. Bu gibi durumlarda hâkim, genel artış oranı olan TÜFE on iki aylık ortalamasını dikkate alır. Ancak yine de rayiç bedel üzerinden yeni bir kira tespiti yapılamaz.

Yine de bazı istisnalar vardır. Sözleşme süresi 5 yılı geçmemiş olsa da, ekonomik şartlar olağanüstü şekilde değiştiyse kiraya veren kira uyarlama davası açabilir. Bu tür davalarda hâkim, aşırı ifa güçlüğü iddiasını değerlendirir. Ancak bu yol, kira tespit davasından farklıdır ve her olayda kabul görmez.

5 Yıl Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası genellikle sözleşmenin 5. yılından sonra açılabilir. Bu süre dolduğunda, kiraya veren kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesini talep edebilir. Mahkeme, artık TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz ve rayiç değeri esas alır.

Beş yıllık sürenin sonunda hâkim, taşınmazın konumu, niteliği ve çevredeki emsal kiralar üzerinden yeni bir kira bedeli belirler. Bu süreçte bilirkişi incelemesi yapılır ve bölgedeki ortalama kira seviyeleri dikkate alınır.

5 yıl dolduktan sonra açılan bu dava, kiraya verenin kira gelirini piyasa şartlarına yaklaştırmasına imkân tanır. Ancak davanın, yeni kira döneminden önce açılması gerekir. Aksi hâlde karar, ancak bir sonraki dönem için geçerli olur.

5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası Açmanın Önemi

Kira sözleşmesinin 5. yılını doldurması, kiraya veren için önemli bir hukuki imkân doğurur. Bu sürenin sonunda açılan kira tespit davaları, kira bedelinin TÜFE oranı ile sınırlı kalmadan belirlenmesini sağlar. Mahkeme, artık sadece sözleşme hükümlerine değil, bölgedeki emsal kira bedellerine ve piyasa koşullarına göre karar verir.

Özellikle uzun yıllardır aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerde kira bedeli, zamanla rayiç değerlerin çok altına düşebilir. 5 yılın ardından açılan dava, bu farkın telafi edilmesini mümkün kılar. Mülk sahibi, taşınmazının gerçek kira değerine ulaşabilir.

Bu davalar, özellikle düşük kira geliri elde eden taşınmaz sahipleri açısından büyük önem taşır. Çünkü 5 yıl dolmadan rayiç bedel talep edilemez. Bu nedenle süreyi takip etmek, hak kaybını önlemek adına kritik rol oynar. Hukuki sürecin zamanında başlatılması, maksimum gelir artışını mümkün kılar.

İşyeri Kira Tespit Davası

İşyeri kiraları da konut kiralarında olduğu gibi kira tespit davasına konu olabilir. Kiraya veren, işyerinin bulunduğu konum, özellikleri ve bölgedeki emsal kiralar dikkate alınarak kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir. Ticari nitelikli taşınmazlarda da 5 yıl dolduktan sonra rayiç bedel üzerinden tespit yapılması mümkündür.

1 Temmuz 2022 tarihine kadar işyeri kiralarında döviz cinsinden kira sözleşmeleri serbestçe yapılabiliyordu. Ayrıca taraflar, artış oranlarını da serbest şekilde belirleyebiliyordu. Ancak bu tarihten itibaren getirilen yasal düzenlemelerle birlikte işyeri kiraları da çeşitli sınırlamalara tabi tutuldu. Artık işyeri kira artışları da büyük oranda TÜFE’ye bağlı şekilde yürütülüyor.

Kiraya veren, sözleşmenin 5. yılını doldurması hâlinde işyeri için kira tespit davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğini, ticari değerini ve çevredeki benzer kiraları dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Bu dava türü, özellikle büyük şehirlerde hızla artan işyeri değerleri nedeniyle önemli bir hak koruma aracı hâline gelmiştir

Kira Güncelleme Davası Nedir?

Kira güncelleme davası, uygulamada genellikle kira tespit davası ile aynı anlamda kullanılır. Terim farklı olsa da temel amaç ortaktır: Kira bedelini mevcut piyasa koşullarına uygun ve adil bir şekilde yeniden belirlemek.

Kiraya veren, özellikle kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiğinde kira güncelleme talebiyle mahkemeye başvurabilir. Bu durumda hâkim, TÜFE oranlarıyla sınırlı kalmadan rayiç değeri esas alır. Emsal kiralar, taşınmazın konumu ve özellikleri dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.

Bazı durumlarda taraflar, artış şartı içeren sözleşmelere rağmen güncel piyasa değerinin çok altında kalmış kira bedellerini mahkeme yoluyla güncellemek ister. İşte bu durumda “kira güncelleme davası” kavramı devreye girer. Uygulamada bu dava, kira tespiti ile aynı hukuki süreci içerir.

Sonuç olarak, kira güncelleme davası kavramsal olarak farklı görünse de mahkemeye sunulan talepler, dayanaklar ve süreç kira tespit davasıyla birebir örtüşür.

Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti

Kira tespit davasında avukatlık ücreti, davanın değerine yani talep edilen yeni kira miktarına göre belirlenir. Dava değeri yükseldikçe, avukata ödenecek ücret de artar. Bu ücret, her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi doğrultusunda hesaplanır. 2025 yılı itibarıyla dava türü ve değeri esas alınarak en düşük ücret tarifeye göre belirlenir.

Kiraya veren veya kiracı, davayı avukatsız da açabilir. Ancak bu durum, sürecin uzamasına, usul hatalarına ve hak kayıplarına neden olabilir. Uzman bir avukatla çalışmak, dava dilekçesinin doğru hazırlanmasını ve sürecin eksiksiz yürütülmesini sağlar. Ayrıca delil toplanması, emsal kira tespiti ve bilirkişi süreci daha etkili takip edilir.

Mahkeme, davayı kazanan taraf lehine karşı taraftan vekalet ücreti talep etme hakkı da tanır. Yani dava sonucunda, avukatlık ücreti kısmen veya tamamen karşı taraftan tahsil edilebilir.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Tahliye Mümkün mü?

Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin yeniden belirlenmesine yöneliktir. Bu davanın açılması, kiracının tahliyesine doğrudan bir gerekçe oluşturmaz. Kiracı, sözleşme şartlarına uygun hareket ediyorsa ve belirlenen kira bedelini ödüyorsa tahliye mümkün değildir.

Ancak kira tespit davası devam ederken kiraya verenin elinde farklı bir tahliye sebebi bulunuyorsa, bu gerekçeye dayanarak ayrıca tahliye davası açabilir. Örneğin, kiraya veren taşınmaza kendisi ya da bir yakını için ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir. Aynı şekilde, kiracının kira borcunu ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması ya da çevreye zarar vermesi de tahliye sebebi olabilir.

Sonuç olarak, kira tespit davası ile tahliye davası birbirinden bağımsız süreçlerdir. Kiraya veren, kira artışı sürecini yürütürken haklı tahliye sebeplerini de ayrı dava ile ileri sürebilir. Bu ayrım, davaların sağlıklı ve doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

Mahkeme, kira tespit davasında yeni kira bedelini belirlerken yalnızca rayiç değerleri dikkate almaz. Aynı zamanda kiracının sosyal ve ekonomik durumunu da göz önünde bulundurabilir. Özellikle uzun süredir aynı evde oturan, düzenli ödeme yapan veya dar gelirli kiracılar için hâkim, hakkaniyet indirimi uygulayabilir.

Bu indirim, belirlenen rayiç kira bedelinin belirli oranda düşürülmesi anlamına gelir. Amaç, kira artışının kiracıyı mağdur etmesini önlemek ve adil bir denge kurmaktır. Özellikle sabit gelirli emekliler, öğrenciler veya küçük esnaf için bu indirim uygulanabilir.

Ancak hakkaniyet indirimi, her davada otomatik olarak uygulanmaz. Tarafların durumu, ödeme geçmişi, sözleşme süresi ve taşınmazın özellikleri birlikte değerlendirilir. Mahkeme, hem taşınmazın değeri hem de tarafların ekonomik gücü arasında denge kurmaya çalışır.

Sonuç olarak, kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecinde hakkaniyet indirimi, mahkemeye tanınan takdir yetkisinin önemli bir parçasıdır.

Kira Tespit Davası Harç ve Masrafları

Kira tespit davası açılırken belirli yargılama harç ve giderlerinin ödenmesi gerekir. 2025 yılı itibarıyla, dava açılırken dava değerinin binde 68,31’i oranında peşin harç ödenir. Dava değeri, talep edilen yeni kira bedelinin yıllık toplamına göre hesaplanır. Örneğin, yıllık 200.000 TL’lik bir değer için yaklaşık 13.662 TL peşin harç alınır.

Harç dışında bazı yargılama masrafları da davacı tarafından karşılanır. Bunlar arasında bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları ve dosya işlem ücretleri yer alır. Mahkeme, taşınmazın rayiç değerini belirlemek için genellikle emlak bilirkişisi görevlendirir. Bu nedenle bilirkişi ücreti en önemli kalemlerden biridir.

Dava sonunda mahkeme, haksız çıkan tarafı hem yargılama masraflarını hem de karşı vekalet ücretini ödeme yükümlülüğü altına sokar. Davayı kazanan taraf, yaptığı tüm masrafları geri alabilir.

Kira tespit sürecini başlatmadan önce, bu masrafların ve dava değerinin doğru hesaplanması önemlidir. Yanlış ya da eksik hesaplama, davanın reddine veya zaman kaybına yol açabilir.

KİRA TESPİT DAVALARIYLA İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Kira tespit davası nedir, ne işe yarar?

Kira tespit davası, kiraya verenin kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği bir davadır. Bu dava ile mevcut kira bedeli rayiç değerine yaklaştırılır ve uzun süre güncellenmemiş kiralar adil seviyeye çıkarılır.

2. Kira tespit davası ne zaman açılır?

Bu dava, kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçtikten sonra açılabilir. Davanın, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılması veya dönem başında ihtar gönderilmesi gerekir.

3. Kira tespit davası kiracıya ne zaman bildirilir?

Kiraya veren, dava açmadan önce kiracıya noter yoluyla ya da yazılı bir ihtarnameyle artış talebini bildirmelidir. Bu bildirim, yeni kira döneminden önce yapılmalıdır ki dava aynı dönemde geçerli olsun.

4. Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davaları genellikle 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır. Ancak yoğun mahkemelerde bu süre daha da uzayabilir. Bilirkişi raporu, keşif ve duruşma tarihleri süreci etkiler.

5. Kira tespit davası geriye dönük işler mi?

Kural olarak kira tespit davaları ileriye dönüktür. Ancak sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtiyse ve dava zamanında açıldıysa, mahkeme geriye dönük kira farklarına da hükmedebilir.

6. Kira tespit davası kazanılırsa yeni kira ne zaman uygulanır?

Dava zamanında açılmışsa ve şartlar uygunsa, karar geri etkili olarak yeni kira döneminin başına uygulanır. Geç açılan davalarda artış bir sonraki yıl başlar.

7. Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet, yalnızca kiraya veren değil, kiracı da kira bedelinin düşürülmesini talep ederek dava açabilir. Özellikle emsal kiralar düşmüşse veya kira rayicin çok üzerindeyse bu mümkün olur.

8. Kira tespit davası açmak için avukat tutmak zorunlu mu?

Hayır, zorunlu değildir. Ancak sürecin sağlıklı yürütülmesi ve hak kaybının önlenmesi için bir kira hukuku avukatıyla çalışmak büyük avantaj sağlar.

9. 10 yıllık kira sözleşmesinde ev sahibi ne yapabilir?

Kira sözleşmesi 10 yılı aşmışsa, ev sahibi kira bedelini doğrudan rayiç bedele göre artırabilir. Bu durumda TÜFE sınırlaması uygulanmaz. Kiraya veren, kira tespit davasıyla serbest piyasa değerine ulaşabilir.

10. Kira tespit davası reddedilirse ne olur?

Dava reddedilirse, kiraya veren belirttiği kira artışını alamaz. Ayrıca mahkeme masrafları ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödeme yükümlülüğü doğar. Bu nedenle dava, hukuki destek alınarak açılmalıdır.

Kira tespit davaları, kiracı tahliye davaları, kira sözleşmeleri ve ilgili mevzuat hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.