İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira süresi içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle iki kez haklı ihtar alması durumunda uygulanabilen bir tahliye yöntemidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren, kiracıya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar göndererek ödeme talep edebilir. Kiracı bu ihtarlara rağmen ödeme yapmazsa, kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir. Mahkemeye sunulacak ihtarname ve ödeme belgeleri, sürecin başarılı sonuçlanması için önemlidir. Bu yöntem, özellikle kira borcunu düzensiz ödeyen kiracılara karşı etkili bir hukuki yoldur.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye – 2025

(TBK m.352/2) – 2025 Yılı Güncellemeleriyle Kiracı Tahliye Süreci ve Hukuki Şartlar

Kiracının tahliyesiyle ilgili hukuki süreçler, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kira ödemelerinin aksatılması halinde kiraya verenin belirli koşullar altında tahliye talebinde bulunabilmesine imkân tanımaktadır. Bu düzenleme, kiraya verenin haklarını güvence altına alırken, aynı zamanda kiracının da belirlenen süreler içinde ödeme yapmasını sağlamayı amaçlamaktadır.

Bu yazıda aşağıdaki konular ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır:

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yasal şartları,

Kiraya verenin tahliye davası açma süreci ve dikkat etmesi gereken noktalar,

2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren güncellemeler ve hukuki değişiklikler,

İcra takibi yöntemiyle tahliye süreci ve uygulanması.

Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki süreçlerin daha iyi anlaşılması için, kanun hükümleri çerçevesinde tahliye mekanizması detaylandırılacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? (TBK m.352/2)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya verenin yasal olarak tahliye davası açmasına olanak tanıyan bir hukuki düzenlemedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, belirli şartların oluşması halinde kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeden tahliye talebinde bulunabileceğini öngörmektedir. Bu mekanizma, kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiraya verenin haklarını korumayı amaçlar. Hukuka uygun şekilde ilerleyen bu süreçte, kiraya veren aynı kira yılı içinde en az iki kez yazılı ihtar göndermeli ve kiracı, bu ihtarlara rağmen borcunu ödememiş olmalıdır.

Belirtilen şartların yerine getirilmesi durumunda, kiraya veren mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme süreci tamamlandığında, eğer şartlar sağlanmışsa, kiracının yasal yollarla tahliyesine karar verilir.

İlgili Kanun Maddesi: TBK 352/2

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin belirli koşullar dahilinde tahliye davası açabilmesine olanak tanımaktadır. Bu hükme göre, aynı kira yılı içinde en az iki farklı ayda kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır. Dolayısıyla Kiraya veren, bu ihtarların hukuka uygun şekilde tebliğ edilmesine rağmen kiracının borcunu ödememesi halinde, kira süresinin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bu düzenleme, kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak ve kiraya verenin mağduriyetini önlemek amacıyla getirilmiş bir güvence mekanizmasıdır. Ancak, sürecin geçerli olabilmesi için ihtarların usulüne uygun olarak yapılması ve dava açma süresinin kaçırılmaması büyük önem taşımaktadır. Aksi halde, tahliye talebi hukuken geçersiz hale gelebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları (TBK m.352/2)

Kiraya verenin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde belirtilen koşulların eksiksiz şekilde sağlanmasına bağlıdır. Bu şartlar yerine getirilmeden açılan davalar, mahkeme tarafından usul yönünden reddedilebilir.

Bu düzenleme, kiraya verenin kira bedelini zamanında tahsil edebilmesini güvence altına almak ve kiracıyı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeye teşvik etmek amacıyla getirilmiştir. Ancak tahliye sürecinin geçerli olabilmesi için tüm hukuki prosedürlerin eksiksiz şekilde tamamlanması gerekmektedir. Aksi takdirde, davanın reddedilmesi veya sürecin uzaması söz konusu olabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Aranan Şartlar

Tahliye sürecinin hukuki dayanağı olan TBK 352/2 kapsamında davanın kabul edilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Aynı Kira Yılı İçinde İki Ayrı Haklı İhtar Gönderilmelidir

• Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödemediği aynı kira yılı içinde en az iki farklı ay için ihtar göndermelidir.

• Aynı aya ilişkin iki ihtar geçerli olmaz. İhtarların farklı aylara ait olması zorunludur.

• Eğer ihtarlar farklı kira yıllarında yapılmışsa, iki haklı ihtar şartı oluşmaz ve tahliye davası açılamaz.

2. İhtarın Yazılı Olarak Yapılması Zorunludur

• Sözlü ihtar geçersizdir.

• Geçerli ihtar yöntemleri şunlardır:

Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname

İadeli taahhütlü posta ile gönderilen ihtar

Kiracıya tebliğ edilen icra takibi yoluyla yapılan ihtar

• SMS, WhatsApp veya e-posta yoluyla yapılan ihtarlar hukuken geçerli sayılmaz.

3. İhtarın Kiracıya Usulüne Uygun Tebliğ Edilmiş Olması Gerekmektedir

Kiracıya gönderilen ihtarın resmi olarak tebliğ edilmesi gerekir.

Kiracı ihtarı teslim almazsa, tebligatın muhtara bırakılması durumunda da ihtar geçerli sayılır.

Kiracının ihtarı teslim almaması davayı engellemez, ancak ihtarın kanuni usullere uygun şekilde gönderildiğinin belgelenmesi gerekmektedir.

4. Kira Bedelinin Gerçekten Ödenmemiş Olması Gerekir

Kiracı ihtarın gönderildiği tarihte kira borcunu ödememiş olmalıdır.

Eğer kiracı, ihtar gönderilmeden önce borcunu ödemişse, ihtar geçersiz sayılır.

Kiracının geçmiş dönem borçlarını ödese bile, yeni kira aylarında tekrar borçlanması ve ihtar alması halinde tahliye süreci geçerli olabilir.

5. Kira Yılının Sonunda Tahliye Davası Açılmalıdır

İhtarların yapıldığı kira yılı tamamlanmadan tahliye davası açılamaz.

Kiraya veren, kira yılının sonunu beklemeli ve yıl bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Bu süre hak düşürücüdür. Yani 1 aylık süre içinde dava açılmazsa, tahliye hakkı kaybedilir ve yeni bir ihtar süreci başlatılmadan tekrar dava açılamaz.

6. İhtarlara Rağmen Ödeme Yapılmaması Halinde Tahliye Davası Açılabilir

Kiracı, gönderilen ihtarlara rağmen borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Mahkeme, ihtarların hukuka uygun olup olmadığını ve kiracının gerçekten borçlu olup olmadığını değerlendirir.

Eğer ihtarlar usulüne uygun şekilde yapılmış ve borç ödenmemişse, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır? (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süreci)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenlerin, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/2. maddesi kapsamında belirli yasal süreci takip etmesi gerekmektedir. Eksik veya hatalı işlemler, davanın reddedilmesine yol açabileceğinden, tahliye sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.

Aşağıda iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma süreci adım adım açıklanmıştır:

1. Kiracıya İlk İhtarın Gönderilmesi

İlk ihtar, kiracıya yazılı olarak gönderilmelidir.

Kiracı, kira borcunu ödemediği bir ay için noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla ihtarname almalıdır.

SMS, WhatsApp veya e-posta ile yapılan ihtarlar hukuken geçerli sayılmaz.

İhtar, kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. Eğer kiracı ihtarı teslim almazsa, muhtara bırakılması da geçerli sayılır.

📌 Dikkat:

• İlk ihtarın, kira bedelinin ödenmediği ay içinde yapılması gerekmektedir.

• Gecikmiş ihtarlar tahliye sürecini uzatabilir veya davayı geçersiz kılabilir.

2. Kiracı Borcunu Ödemezse İkinci İhtarın Gönderilmesi

İlk ihtara rağmen kiracı borcunu ödemezse, aynı kira yılı içinde ikinci ihtarın gönderilmesi gerekir.

İkinci ihtar da noter veya iadeli taahhütlü mektupla kiracıya gönderilmelidir.

İkinci ihtarın, farklı bir ayın kira borcu için yapılması zorunludur.

📌 Dikkat:

Aynı kira yılı içinde iki farklı ay için ihtar gönderilmelidir.

Aynı aya ilişkin iki ihtar geçersizdir.

İkinci ihtar da usulüne uygun olarak kiracıya tebliğ edilmelidir.

3. Kira Yılının Sonunun Beklenmesi

✅ İki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının tamamlanması gerekmektedir.

✅ Kiraya veren, kira yılı tamamlanmadan tahliye davası açamaz.

📌 Örnek:

• Kira sözleşmesi Ocak ayında başladıysa, ihtarlar Mart ve Temmuz aylarında gönderildiyse, tahliye davası ancak Aralık ayından sonra açılabilir.

• Kira yılı tamamlanmadan açılan tahliye davaları usul yönünden reddedilir.

4. Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılması

✅ Kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

✅ Bu süre hak düşürücü süredir; yani sürenin kaçırılması halinde dava açma hakkı kaybedilir.

📌 Önemli Not:

• Kiraya veren, bu süreyi kaçırırsa iki haklı ihtar süreci geçersiz olur ve yeniden başlatılması gerekir.

• Bu durumda, yeni bir kira yılı içinde tekrar iki haklı ihtar gönderilerek süreç yeniden işletilmelidir.

5. Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunluluğu (2025 Güncellemeleri)

⚠ 01 Eylül 2023 itibarıyla tahliye davalarında arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

🔹 Yeni düzenlemeye göre:

Kiraya veren, doğrudan tahliye davası açamaz.

Öncelikle arabuluculuk sürecine başvurmalıdır.

Eğer taraflar anlaşamazsa, dava açılabilir.

Arabulucu süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.

📌 Öneri:

Tahliye sürecinde zaman kaybetmemek için arabulucu başvurusu erken yapılmalı ve sürecin hızlı tamamlanması sağlanmalıdır.

6. Mahkeme Süreci ve Tahliye Kararı

Mahkeme, ihtarların hukuka uygun olup olmadığını ve borcun gerçekten ödenmediğini inceleyecektir.

Eğer ihtarlar usulüne uygun ve haklı bulunursa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.

Mahkeme kararı kesinleştiğinde, kiraya veren icra yoluyla tahliye işlemini başlatabilir.

📌 Mahkeme sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:

İhtarların noter veya iadeli taahhütlü mektupla gönderildiği belgelenmelidir.

Kiracının borcunun devam ettiğine dair kanıtlar sunulmalıdır.

Kira yılı ve ihtar süreleri eksiksiz takip edilmelidir.

7. Mahkeme Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

Kiracı, mahkemenin tahliye kararına rağmen çıkmazsa, icra yoluyla tahliye süreci başlatılır.

Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesi için icra emri çıkarılmasını talep edebilir.

İcra memurları ve kolluk kuvvetleri eşliğinde kiracı tahliye edilir.

2025 Güncellemeleri: Arabuluculuk Zorunluluğu ve İcra Takibiyle Tahliye Yöntemi

Arabuluculuk Zorunluluğu

01 Eylül 2023 tarihinden itibaren, tahliye davalarında arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarının korunması amacıyla getirilmiş olup, uyuşmazlıkların uzlaşma yoluyla çözülmesini teşvik etmektedir.

Yeni Düzenlemenin Getirdiği Önemli Noktalar:

• Doğrudan Tahliye Davası Açma Yasağı:

Kiraya verenler, artık doğrudan tahliye davası açamaz. Davaya geçmeden önce mutlaka arabuluculuk sürecine başvurulmalıdır.

• Arabulucu Sürecinin Zorunluluğu:

Tarafların anlaşmaya varabilmesi için arabulucuya başvurulması ve sürecin tamamlanması gerekmektedir.

Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonunda anlaşamazsa, ancak bu durumun belgelendirilmesi şartıyla dava açılabilir.

• Usule Uygunluk:

Arabulucuya başvurulmadan açılan tahliye davaları, usulden reddedilir. Bu durum, hukuki sürecin titizlikle yürütülmesinin önemini ortaya koymaktadır.

Arabuluculuk Sürecinin Avantajları:

• Uzlaşmayı Teşvik Eder:

Arabuluculuk, kiracı ve kiraya veren arasında doğrudan diyalog kurulmasını sağlayarak, tarafların uzlaşmasına olanak tanır.

• Mahkeme İş Yükünü Azaltır:

Uyuşmazlıkların öncelikle arabulucuya taşınması, mahkemelerin iş yükünü hafifletir ve daha hızlı çözümlere ulaşılmasını destekler.

• Maliyet ve Zaman Tasarrufu Sağlar:

Taraflar, dava sürecine girmeden anlaşmaya varabilir ve böylece uzun süren yargı süreçleri ve yüksek masraflardan kaçınabilirler.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye Yöntemi

Tahliye sürecini hızlandırmak isteyen kiraya verenler için icra takibi, etkili ve pratik bir alternatif yöntem sunar. İİK. 269. maddesine göre düzenlenen bu yöntem, tahliye davalarına göre daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

İcra yoluyla tahliye konulu makalemizi okumak için tıklayın!

İcra Takibiyle Tahliye Süreci Adımları:

1. Tahliye talepli Ödeme Emri Gönderilmesi:

• Kiraya veren, icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri gönderir.

• Bu emirde, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü ve ödeme süresi açıkça belirtilir.

2. Kiracının Ödeme Yapmaması Durumu:

• Kiracı, gönderilen ödeme emrine rağmen 30 gün içerisinde kira borcunu ödemezse, durum icra takibiyle tahliye sürecine geçiş sağlar.

3. İcra Mahkemesine Başvuru:

• Borcun ödenmemesi halinde, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak tahliye işlemini başlatır.

• Bu başvuru sonucunda, mahkeme süreci hızla ilerleyerek tahliye kararının verilmesine olanak tanır.

İcra Takibinin Avantajları:

• Hızlı Sonuç:

İcra takibiyle tahliye, mahkeme süreçlerine kıyasla çok daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

• Pratik Uygulama:

Dolayısıyla İcra müdürlüğü tarafından yürütülen süreç, belge ve bildirim işlemlerinin usulüne uygun yapılması halinde sorunsuz ilerler.

• Ekonomik Çözüm:

Mahkeme sürecine göre daha az zaman ve kaynak gerektirmesi, kiraya veren için avantajlıdır.

Sonuç: Tahliye Sürecinde Doğru Yöntemi Seçin

2025 güncellemeleriyle birlikte, tahliye davalarında arabuluculuk sürecinin zorunlu hale getirilmesi, tarafların doğrudan mahkemeye başvurmadan önce uzlaşmaya varmasını hedeflemektedir. Ancak, anlaşmazlıkların çözümünde zaman ve ekonomik avantaj sağlayan icra takibiyle tahliye yöntemi, özellikle borcun ödenmemesi durumunda kiraya verenler için etkili bir alternatif sunmaktadır.

Özetle:

• Arabuluculuk: Taraflar arasında uzlaşmayı teşvik eder, dava öncesi çözüm imkanı sunar ve mahkeme iş yükünü azaltır.

• İcra Takibi: Ayrıca Hızlı ve pratik bir şekilde tahliye işlemini gerçekleştirir, uzun süren mahkeme süreçlerine alternatif oluşturur.

Tahliye sürecinde hatalardan kaçınmak ve süreçleri doğru yönetmek için, hem arabuluculuk hem de icra takibi aşamalarında deneyimli bir hukuk danışmanından destek alınması önemlidir. Böylece, hak kaybı yaşanmadan sürecin usulüne uygun ilerlemesi sağlanır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: ‘’SSS’’

1. İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödememesi üzerine, kiraya verenin aynı kira yılı içinde iki farklı ay için kiracıya yazılı ihtar göndermesidir. Bu iki ihtarın haklı ve usulüne uygun olması, tahliye davası açmak için gereklidir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, aynı kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderdikten sonra, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; dolayısıyla sürenin kaçırılması dava hakkını ortadan kaldırır.

3. İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?

Öncelikle İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için:

İhtarların yazılı olarak yapılması

Aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olması

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle gönderilmesi

Son olarak İhtarların kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi

gerekmektedir. 

4. İki Haklı İhtar İçin İhtarlar Nasıl Gönderilmelidir?

İhtarlar, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yazılı olarak gönderilmelidir. SMS, e-posta veya WhatsApp gibi yollarla yapılan bildirimler hukuken geçerli sayılmaz.

5. İki Haklı İhtarın Geçerli Olması İçin İhtarlar Arasında Ne Kadar Süre Olmalıdır?

İhtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması yeterlidir. İki ihtar arasında belirli bir süre şartı bulunmamaktadır; önemli olan, her iki ihtarın da farklı aylara ilişkin olmasıdır.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması halinde dava açma hakkı kaybedilir.

7. İki Haklı İhtarın Geçerli Olması İçin Kira Bedelinin Tamamının Ödenmemesi Mi Gerekir?

Evet, ihtarın haklı sayılması için kiracının kira bedelini tam ve zamanında ödememiş olması gerekir. Ancak, çok küçük meblağlar için ihtar çekilmesi dürüstlük kuralına aykırı olabilir ve mahkeme tarafından haksız bulunabilir.

8. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, genel olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

9. İki Haklı İhtar İçin İhtarların Aynı Kira Yılı İçinde Olması Şart Mıdır?

Evet, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması zorunludur. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı vermez.

10. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu Mudur?

Evet, 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.

11. İcra Takibi İki Haklı İhtar Yerine Geçer Mi?

Evet, icra takibi de iki haklı ihtar yerine geçebilir. Ancak, icra takibinin de haklı olması ve aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olması gerekmektedir.

12. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne, tarafların tutumuna ve dosyanın karmaşıklığına bağlı olarak değişir. Genel olarak, bu tür davalar 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.

13. İki Haklı İhtarın Geçerli Olması İçin İhtarların İçeriğinde Neler Bulunmalıdır?

İhtarların içeriğinde, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ait olduğu, miktarı ve ödemenin yapılması gerektiği hususları açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ödeme yapılmaması halinde doğacak hukuki sonuçlar da ihtarda yer almalıdır.

14. Kiracı İhtarları Aldıktan Sonra Kira Borcunu Öderse Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Evet, kiracı ihtarları aldıktan sonra kira borcunu ödese bile, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ödemenin yapılması, ihtarların haklılığını ortadan kaldırmaz.

ÖNEMLİ BİLGİLENDİRME

Bu metin, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki bir danışmanlık hizmeti yerine geçmez. İçerikte yer alan bilgiler genel bilgilendirme sağlamak amacıyla sunulmuş olup, herhangi bir yasal sorumluluk doğurmaz. Hukuki süreçler somut olaylara göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, herhangi bir hukuki işlem yapmadan önce alanında uzman bir avukata danışmanız tavsiye edilir.

Daha fazla bilgi almak ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.