Önalım hakkı, bir taşınmazın satılması durumunda, kanunen veya sözleşme ile belirlenen kişilere öncelikli satın alma yetkisi tanıyan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyette ortaklardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer ortaklar önalım hakkını kullanarak bu payı aynı koşullarla satın alabilir. Önalım hakkı, ortak mülkiyetin korunmasını ve yabancı kişilerin ortaklığa dahil olmasını önlemeyi amaçlar. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için yasal sürelere ve usule uygun hareket edilmesi gerekir. Önalım hakkının kötüye kullanılması halinde, hakkın kötüye kullanımına dayalı dava açılabilir.

ÖNALIM HAKKı nedir? 2025

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşların haklarını korur ve mülkiyet yapısını dengede tutar. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu hak, taşınmazın yabancılara devrini sınırlandırarak ortak mülkiyeti korur.

Önalım hakkını kullanmak, titiz bir hukuki süreç gerektirir. Avukat desteği olmadan işlem yapanlar, haklarını kaybeder ve usul hatası yapar. Paydaşlar, noter bildirimini, hak düşürücü süreleri, muvazaa iddialarını ve dava sürecini dikkatle takip etmelidir. Aksi takdirde, önalım hakkını kaybeder ve taşınmaz üzerindeki hakkını yitirir.

Bu rehberde, yasal önalım hakkının hukuki dayanağını ve kullanım koşullarını detaylı şekilde ele alacağız. Dava süreci, hak düşürücü süreler, istisnalar ve güncel Yargıtay kararlarını inceleyerek süreci netleştireceğiz. Ayrıca, en çok merak edilen sorulara yanıt vererek önalım hakkının nasıl işlediğini açıklayacağız.

Önalım davası açmadan önce, paydaşlar gerekli bilgileri öğrenir ve taşınmaz satışındaki hukuki uyuşmazlıkları inceler.Mahkeme sürecinde dikkat edilmesi gerekenleri anlamak, hak kayıplarını önlemek açısından kritik bir rol oynar. Önalım hakkınızı kullanmayı planlıyorsanız veya taşınmaz satışında haklarınızı korumak istiyorsanız, uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmanız büyük önem taşır.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar bu satışa öncelikli olarak talip olma hakkına sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi kapsamında düzenlenen bu hak, taşınmazın mevcut ortaklık yapısını koruyarak yabancı bir kişinin taşınmaza ortak olmasını engellemeyi amaçlar. Bu düzenleme, paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını korur ve dışarıdan bir kişinin ortaklığa dahil olmasını sınırlandırır.

Önalım hakkı, yalnızca satış işlemi için geçerlidir. Yani, bir paydaş payını bağışlama, takas (trampa) veya miras yoluyla devrederse, diğer paydaşların önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle, satış dışındaki işlemler önalım hakkının kullanımına engel teşkil eder. Ayrıca, gayrimenkul avukatı desteği ile sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, noter bildirimi, tapu işlemleri ve dava sürecinin yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Aksi takdirde, yanlış veya eksik işlem yapanlar önalım hakkını kaybeder ve taşınmazı üçüncü bir kişiye devreder.

Önalım hakkının kullanımı için belirli hukuki şartların sağlanması, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması ve doğru hukuki adımların atılması gerekmektedir. Özellikle noter bildirim süreci, dava açma süreleri ve satış bedelinin mahkeme veznesine yatırılması gibi prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat, süreci profesyonelce yönetir ve paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını korur.

1- Önalım Hakkının Hukuki Dayanağı ve Kanuni Düzenlemeler

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi kapsamında düzenlenen ve paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ortak mülkiyet yapısını korumaya yönelik bir düzenlemedir. Kanun koyucu, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanımıştır. Böylece, taşınmazın kontrolsüz şekilde el değiştirmesi ve ortaklık yapısının bozulması engellenmektedir.

Önalım hakkının en temel amacı, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin korunması ve dışarıdan yabancı bir kişinin mülkiyet hakkı kazanmasını önlemektir. Özellikle aile mülklerinde, tarımsal arazilerde veya yatırım amaçlı ortak mülkiyetlerde, paydaşlar bu hak sayesinde taşınmaz üzerindeki kontrolü sağlar.Ön alım hakkı, taşınmazın bilinmeyen veya istenmeyen bir kişiye devrini engelleyerek, paydaşlara ortak mülkiyetin sürdürülebilirliğini sağlama fırsatı sunar.

Bu düzenleme, ortakların taşınmazı dış etkilere karşı korumasını sağlar. Ayrıca, paydaşlar haksız veya bilinçsiz mülkiyet devrine karşı hukuki güvenceler elde eder. Önalım hakkını uygulamak isteyenler, hukuki prosedürleri eksiksiz yerine getirmelidir.Tapu işlemleri, noter bildirimleri ve dava süreçleri gibi adımların titizlikle takip edilmesi, önalım hakkının başarılı bir şekilde kullanılmasını sağlar. Bu noktada, gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat süreci hatasız ve etkin şekilde yönetir.

2- Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilir?

Önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli hukuki koşulların sağlanması gerekmektedir. Öncelikle, taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde, yani miras ortaklığı bulunan taşınmazlarda, paydaşlar arasında özel bir düzenleme yapılmadıkça önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle, önalım hakkının kullanılması için taşınmazın paylı mülkiyet statüsünde olması ve tapuda bu şekilde kayıtlı bulunması gerekmektedir.

Önalım hakkı yalnızca gerçek bir satış işlemi sonucunda ortaya çıkar. Yani, bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlara öncelikli alım hakkı tanınır. Ancak, önalım hakkı bağış, takas (trampa) veya miras yoluyla yapılan devirlerde kullanılamaz. Çünkü kanun koyucu, bu tür işlemleri satış olarak kabul etmemiş ve dolayısıyla önalım hakkının kapsamı dışında bırakmıştır.

Bir paydaşın taşınmaz payını satması durumunda, satış işleminin noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi zorunludur. Noter bildirimi yapıldıktan sonra, önalım hakkının kullanılması için belirli hak düşürücü süreler işlemeye başlar. Eğer satış noter aracılığıyla bildirilmişse, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın üç ay içinde dava açması gerekmektedir. Ancak, satıcı satış işlemini paydaşlara bildirmezse, bu süre iki yıla kadar uzar.

Önalım hakkının zamanında ve doğru şekilde kullanılması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle noter bildirimi, mahkemeye başvuru ve satış bedelinin mahkeme veznesine yatırılması işlemleri usule uygun yapılmazsa, paydaşlar önalım hakkını kaybeder. Bu noktada, gayrimenkul avukatı desteği ile sürecin titizlikle yönetilmesi, hukuki hataların önlenmesini ve davanın başarılı bir şekilde sonuçlanmasını sağlayacaktır. Biri önalım hakkını ihlal eder veya taşınmazı hukuka aykırı şekilde devrederse, hak sahibi mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescilini talep eder.

3- Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

Önalım hakkı, belirli hukuki istisnalar nedeniyle bazı durumlarda kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddeleri ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda, önalım hakkının sınırları açıkça belirlenmiştir. Bu durumlarda önalım hakkını kullanarak taşınmaz üzerindeki satış işleminin iptal edilmesi mümkün değildir. Gayrimenkul avukatı desteği ile bu istisnaların detaylı şekilde değerlendirilmesi, hukuki sürecin doğru yönetilmesini sağlar.

Önalım hakkının kullanılamadığı başlıca durumlar şu şekildedir:

Paydaşlar Arasında Yapılan Satışlar: Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını başka bir paydaşa satması durumunda kullanılamaz. Örneğin, iki kardeş ortak bir taşınmaza sahipse ve biri diğerine payını satarsa, üçüncü bir paydaş önalım hakkını kullanamaz. Kanun koyucu, bu tür işlemlerin ortak mülkiyeti bozmadığını değerlendirdiği için, önalım hakkı doğmamaktadır.

Bağış, Takas (Trampa) veya Miras Yoluyla Devirler: Ön alım hakkı, yalnızca satış işlemlerinde doğan bir haktır. Dolayısıyla, bağışlama, takas ya da miras yoluyla yapılan pay devri durumlarında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Örneğin, bir paydaş kendi payını miras yoluyla çocuğuna devrederse, diğer paydaşların bu işlem üzerinde önalım hakkı iddia etmesi mümkün değildir.

Bazı paydaşlar, taşınmazı başka birine devretmiş gibi göstererek önalım hakkını engellemeye çalışır. Örneğin, taşınmazın satış gibi gösterilip aslında bağışlanması veya gerçekte bir ödeme yapılmamış olması, muvazaa iddiasını gündeme getirir. Bu tür durumlarda, hak sahibi bir gayrimenkul avukatı ile mahkemeye başvurarak satış işleminin iptalini talep eder.

Mahkemeler, tapuda gösterilen bedelin gerçek değer olup olmadığını ve taraflar arasında gerçekte bir satış ilişkisi bulunup bulunmadığını inceleyerek karar verir.

4- Önalım Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkını kullanmak isteyen bir paydaş, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır. Bu dava, satış işleminin gerçek olup olmadığını, tapuda gösterilen satış bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını ve satışın muvazaalı (hileli) olup olmadığını tespit etmek amacıyla yürütülmektedir. Mahkeme, davayı incelerken tarafların beyanlarını, tapu kayıtlarını, noter bildirimlerini ve satış işlemine dair belgeleri detaylı şekilde değerlendirir.

Önalım davası açmadan önce, tapu kaydında yapılan satış işleminin resmi olarak tescil edilip edilmediğinin kontrol edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz üzerindeki satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilip bildirilmediği de önemlidir. Eğer noter bildirimi yapılmışsa, üç ay içinde dava açılması gerekir.



Satıcı noter bildirimi yapmazsa, paydaşlar satış işlemini öğrendikten sonra iki yıl içinde dava açar. Bu nedenle, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın hak düşürücü süreleri kaçırmaması büyük önem taşır.

Önalım davası açarken dava dilekçesinde, satış bedelinin mahkeme veznesine depo edileceği mutlaka belirtilmelidir. Çünkü önalım hakkının kullanılması için, satışın gerçekleştiği bedelin mahkeme tarafından belirlenen şekilde yatırılması gerekmektedir.Taraflar bu şartı sağlamazsa, mahkeme davayı usul yönünden reddeder.

Dava sürecinde mahkeme, satışın gerçek bir satış olup olmadığını, taraflar arasında gizli bir anlaşma olup olmadığını ve tapuya bildirilen bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını inceler. Mahkeme, satışın muvazaalı olduğunu tespit ederse, işlemi geçersiz sayar. Satıcı, satışı gerçekten yapmış ancak önalım hakkına aykırı hareket etmişse, mahkeme taşınmazı önalım hakkı sahibi paydaşa devreder.

Önalım davası teknik ve usule ilişkin birçok detayı barındıran bir süreçtir. Eksik ya da yanlış başvurular nedeniyle hak kaybı yaşanmaması adına, gayrimenkul avukatı desteği almak önemlidir. Avukat desteği olmadan yapılan yanlış işlemler, sürecin uzamasına ve hatta dava reddine neden olur. Önalım davası açmayı düşünen paydaşlar, taşınmazın bulunduğu yerde yetkili bir gayrimenkul avukatı ile çalışarak, süreci hatasız ve etkili bir şekilde yürütebilirler.

5- Önalım Hakkının Kullanım Süresi ve Hak Düşürücü Süreler

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, yasal süreleri dikkatle takip etmelidir. Türk Medeni Kanunu’na göre, belirtilen süreler içinde dava açılmazsa önalım hakkının kaybedilmesine neden olur. Hak düşürücü süreler kesindir ve süresi içinde dava açılmazsa önalım hakkı bir daha kullanılamaz.

Önalım hakkının süresi, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığına bağlı olarak değişir. Eğer satış işlemi noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmişse, önalım hakkı en fazla üç ay içinde kullanılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra paydaşlar dava açamaz ve önalım hakkını ileri süremez.

Satış işlemi noter aracılığıyla bildirilmemişse, hak düşürücü süre iki yıl olarak belirlenmiştir. Paydaşlar, satış işlemini öğrendikleri tarihten itibaren en fazla iki yıl içinde dava açmalıdır. Bu sürenin geçmesi durumunda, önalım hakkı tamamen sona erer ve dava açma hakkı kaybolur.

Önalım davasında sürelere dikkat edilmemesi, ciddi hak kayıplarına yol açar. Bu nedenle süreci bir gayrimenkul avukatı ile takip etmek büyük önem taşır. Avukat desteği, noter bildiriminin kontrol edilmesini ve hak düşürücü sürenin doğru hesaplanmasını sağlar. Ayrıca, dava açma sürecinin eksiksiz yürütülmesi için hukuki rehberlik sunar. Bu sayede paydaşlar, taşınmaz üzerindeki haklarını kaybetmeden yasal süreçlerini başarıyla tamamlar.

6- Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davasında yetkili ve görevli mahkemeyi doğru belirlemek, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir. Paydaşlar davayı yanlış mahkemede açarsa, mahkeme davayı usulden reddeder ve önalım hakkı kaybolur.Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, bu davalara Asliye Hukuk Mahkemesi bakar. Davacı paydaş, davayı doğrudan alıcıya karşı açar ve taşınmaz payının kendisine devredilmesini ister.

Paydaşlar davayı yanlış veya yetkisiz mahkemede açarsa, mahkeme görevsizlik veya yetkisizlik nedeniyle davayı reddeder. Bu ret kararı, zamanaşımı süresinin dolmasına yol açar. Süre aşılırsa, paydaş önalım hakkını kaybeder.Bu yüzden, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar taşınmazın bulunduğu yeri doğru tespit etmelidir. Aynı zamanda davayı yetkili mahkemede açarak süreci eksiksiz yürütmelidir.

Önalım davasında usule uygun dava dilekçesi hazırlanmalıdır. Paydaşlar, tüm belgeleri eksiksiz hazırlar ve mahkeme harçlarını zamanında öder. Sürecin bir gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi, yetki sorunlarını önleyerek davanın hızlı sonuçlanmasını sağlar.

7- Önalım Hakkı ve Tapu İşlemleri

Satıcı, önalım hakkının kullanılabilmesi için satış işlemini tamamlar ve tapuya tescil ettirir. Paydaşlar, tapu siciline kaydedilmeyen satış işlemlerine karşı önalım hakkını ileri süremez. Kanun, paydaşların yalnızca hukuki olarak tamamlanmış satış işlemlerinde önalım hakkını kullanmasına izin verir. Satıcı, satış işlemi bittikten sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla resmi bildirim yapar. Ön alım hakkı sahipleri, bildirimi aldıktan sonra yasal süreci başlatır.

Tapu işlemlerinde önalım hakkı iki farklı şekilde ortaya çıkar. Kanundan doğan yasal önalım hakkı için tapuya şerh koymaya gerek yoktur. Paylı mülkiyette bir paydaş payını sattığında, diğer paydaşlar otomatik olarak önalım hakkına sahip olur. Taraflar, sözleşmeden doğan önalım haklarını tapuya şerh ederse, bu hakları üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Şerh koyulmayan sözleşmeden doğan önalım hakları yalnızca taraflar arasında geçerliliğini korur.

Tapu müdürlüğü, önalım hakkını doğrudan uygulamaz. Önalım hakkı sahipleri, satış işlemini tapuya tescil ettikten sonra yetkili mahkemeye başvurup dava açar. Mahkeme, satış işleminin gerçek olup olmadığını inceler ve muvazaa şüphesini araştırır. Aynı zamanda noter bildiriminin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını da değerlendirir. Paydaşlar, süreci titizlikle takip eden bir gayrimenkul avukatı ile önalım hakkını zamanında ve eksiksiz kullanır.Bu sayede, hak kayıplarını önleyerek taşınmazı üzerlerine tescil ettirme şansı elde ederler.

8- Önalım Hakkı Davasında İspat Yükü ve Deliller

Önalım davasında davacı, hem önalım hakkına sahip olduğunu hem de satış işleminin hukuka aykırı veya muvazaalı olduğunu ispat etmek zorundadır. Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre ispat yükü, iddiada bulunan tarafa aittir. Bu nedenle, davacı önalım hakkının geçerli olduğunu ve satışın usulsüz şekilde yapıldığını kanıtlamalıdır.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın mahkemeye sunması gereken bazı önemli deliller vardır. Tapu kaydı ve satış işlemi belgeleri, satışın gerçekleştiğini ve tescil edildiğini kanıtlar. Noter bildirim belgesi, satışı yapan paydaşın diğer paydaşlara bildirim yapıp yapmadığını gösterir. Ayrıca, mahkeme veznesine yatırılan satış bedeli dekontu da sunulmalıdır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi şarttır.

Bazı satıcılar, satış işlemini muvazaalı şekilde göstererek önalım hakkını engellemeye çalışır. Yani, gerçekte satış gerçekleşmemiş olmasına rağmen tapuda yapılmış gibi gösterir. Mahkeme, satışın muvazaalı olup olmadığını belirlemek için bazı kriterleri inceler. Satıcı, tapuda belirtilen satış bedelini piyasa değerinin çok altında gösterirse mahkeme muvazaa şüphesiyle değerlendirme yapar.

Tanıklar, satışın göstermelik bir işlem olduğunu kanıtlayan beyanlar vererek sürece ışık tutar. Taraflar, satıştan sonra aynı taşınmazı kullanmaya devam ederse mahkeme bu durumu şüpheli bulur. Satıcı, taşınmazda kalır veya kullanmaya devam ederse satışın gerçek olmadığı ortaya çıkabilir. Alıcı, satış bedelini fiilen ödemezse mahkeme bunu muvazaa şüphesi olarak değerlendirir. Hâkim, tarafların banka hesap hareketlerini ve ödeme belgelerini inceleyerek satış bedelinin ödenip ödenmediğini tespit eder.

Eksik veya hatalı deliller, davanın usul yönünden reddedilmesine veya yargılamanın uzamasına neden olabilir. Bu yüzden, davanın eksiksiz yürütülmesi ve hukuki prosedürlerin titizlikle takip edilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmak bu süreçte büyük avantaj sağlar. Avukat desteği, delillerin doğru sunulmasını ve dava dilekçesinin usule uygun hazırlanmasını sağlar. Aynı zamanda yargılama sürecinin etkin şekilde yönetilmesi, önalım hakkı sahibinin lehine olumlu sonuç alınmasını kolaylaştırır.

9- Önalım Hakkının Muvazaa ve Kötüye Kullanımı

Muvazaa, tarafların gerçekte olmayan bir hukuki işlemi üçüncü kişileri aldatmak için yapmasıdır. Tapuda geçerli bir işlem gibi gösterilen bu durum, önalım hakkını engelleme amacı taşıyabilir. Önalım hakkı kapsamında muvazaa, bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye devretmiş gibi göstermesiyle ortaya çıkar. Bu durumda, taşınmaz gerçekte satılmamış ancak önalım hakkını bertaraf etmek için satış yapılmış gibi gösterilmiştir.

Aile içi veya ticari amaçlarla yapılan muvazaalı satışlar oldukça yaygındır. Örneğin, bir paydaş payını başka birine sembolik bir bedelle devredebilir. Tapuda satış işlemi yapılmış gibi görünse de gerçekte satış gerçekleşmemiş olabilir. Bu tür hileli işlemler, önalım hakkı sahibi paydaşın hak kaybına uğramasına yol açabilir.

Muvazaalı satış olup olmadığını belirlemek için mahkemeler bazı hususları inceler. Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın piyasa değeri arasındaki fark araştırılır. Eğer tapudaki bedel, rayiç değerin çok altındaysa muvazaa şüphesi doğabilir. Satış işleminin gerçekten bir ödeme karşılığında yapılıp yapılmadığı da mahkeme tarafından incelenir. Banka hesap hareketleri ve ödeme belgeleri, satış bedelinin fiilen ödenip ödenmediğini kanıtlayabilir. Ayrıca, taşınmazın satıştan kısa süre sonra tekrar el değiştirmesi şüpheli bir durumdur. Bu tür işlemler muvazaaya işaret edebilir.

Eğer mahkeme satış işleminin muvazaalı olduğuna karar verirse, önalım hakkını kullanan paydaş lehine taşınmazın devrine hükmedebilir. Bu süreçte bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, iddiaların mahkemede güçlü delillerle desteklenmesini sağlar. Mahkeme, muvazaalı satış işlemini iptal edebilir. Böylece önalım hakkı gerçek bir satış işlemi gibi değerlendirilerek taşınmaz paydaş adına tescil edilebilir.

Muvazaanın ispatı hukuki açıdan teknik bir süreç gerektirir. Eksiksiz delil sunumu ve usule uygun dava takibi büyük önem taşır. Bu nedenle, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların uzman bir gayrimenkul avukatı ile süreci yönetmeleri önerilir.Muvazaanın ispatı, hukuki açıdan teknik bir süreç gerektirdiğinden, eksiksiz delil sunumu ve usule uygun dava takibi büyük önem taşır. Bu nedenle, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışarak süreci yönetmeleri önerilir.

10- Önalım Davası Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Önalım hakkını kullanmadan önce dava sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Bunun için belirli ön hazırlıklar yapılmalıdır. Önalım hakkını etkin kullanmak için gerekli belgeler eksiksiz toplanmalıdır. Paydaşlar, sürelere dikkat etmeli ve dava açma prosedürünü doğru şekilde takip etmelidir. Aksi takdirde, usule aykırılıklar önalım hakkının kaybedilmesine yol açar. Ayrıca, mahkeme davayı reddeder.

Önalım hakkını kullanmadan önce bazı belgelerin toplanması gerekir. Tapu kayıtları, satışın gerçekleştiğini ve taşınmazın tescil edildiğini gösterir. Bu belge, davanın temel dayanağıdır. Noter onaylı satış bildirimi, satışı yapan paydaşın diğer paydaşlara yaptığı resmi bildirimi içerir. Bu belge, sürecin başladığını kanıtlar. Satış bedelinin mahkeme veznesine yatırıldığını gösteren dekont da gereklidir. Mahkeme belirlediği bedelin yatırılması zorunludur. Bu ödeme yapılmazsa açılan davalar geçersiz sayılır.

Paydaşlar, önalım hakkını kullanırken hata yaparsa haklarını kaybeder. Ayrıca, mahkeme usulsüz açılan davaları reddeder. En sık karşılaşılan hatalardan biri, dava açma süresinin kaçırılmasıdır. Noter bildirimi yapılmışsa üç ay, yapılmamışsa iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir. Satış bedelinin mahkeme veznesine zamanında yatırılmaması da büyük bir hatadır. Bu bedel yatırılmazsa önalım hakkı kullanılmamış sayılır ve dava düşebilir. Yetkisiz mahkemede dava açılması da süreci olumsuz etkileyebilir. Önalım davalarında taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Yetkisiz mahkemeye başvurulursa dava reddedilir ve süreç uzayarak hak kaybına neden olabilir.

Bu tür hatalardan kaçınmak için gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmak önerilir. Avukat desteği, dava sürecinin eksiksiz yürütülmesini sağlar. Aynı zamanda belgelerin tam ve doğru hazırlanmasına yardımcı olur. Olası hukuki hatalar da bu sayede önlenebilir.

📌 Önalım hakkı ile ilgili detaylı bilgi almak ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz!

11- Önalım Hakkı ile İlgili  Sıkça Sorulan Sorular ‘’SSS’’

1. Önalım hakkı nedir ve hangi durumlarda kullanılır?

Önalım hakkı, paylı mülkiyet sistemine tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paydaşlara taşınmazın yabancılara devrini engelleme hakkı tanır. Bu sayede, mevcut paydaşlar mülkiyet bütünlüğünü korur.Önalım hakkı yalnızca satış işlemi için geçerlidir. Bağış, miras, takas (trampa) veya cebri artırma ile yapılan satışlar önalım hakkı doğurmaz.
Hak sahibi paydaşlar, satış işlemi tamamlandıktan sonra noter bildirimi alırsa üç ay içinde dava açar. Bildirim olmazsa, en geç iki yıl içinde önalım hakkını kullanır.

2. Önalım hakkı tapuya şerh edilebilir mi?

Kanundan doğan yasal önalım hakkı için tapuda herhangi bir şerh koymaya gerek yoktur. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkı zaten tanımlanmıştır ve otomatik olarak doğmaktadır.

Taraflar, sözleşmeden doğan önalım hakkını tapu siciline şerh eder. Bu durumda, paydaşlar taşınmazı devreden kişiye ve üçüncü kişilere karşı önalım hakkını ileri sürer.

3. Önalım hakkı nasıl kullanılır?

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, taşınmazın satışından haberdar olur olmaz önalım davası açmalıdır. Bunun için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Satış işleminin tapuya tescil edilip edilmediğini kontrol etmek

2. Noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını belirlemek

3. Hak düşürücü süreleri kaçırmadan dava açmak

4. Satış bedelini mahkeme veznesine yatırarak önalım hakkını resmileştirmek

5. Yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açmak

Mahkeme, önalım davasında satışın gerçek olup olmadığını inceler. Ön alım hakkını haklı bulursa, taşınmazı davacı paydaş adına tescil eder.

4. Önalım hakkı noter bildirimi olmadan kullanılabilir mi?

Noter bildirimi yapılmadan satış gerçekleşirse, önalım hakkı süresi iki yıl boyunca devam eder. Yani, noter bildirimi yapılmadığı durumlarda paydaşlar, satış işlemini öğrendikleri tarihten itibaren iki yıl içinde dava açarak önalım hakkını kullanabilirler.

Ancak, noter bildirimi yapılmışsa, önalım hakkı süresi üç ay ile sınırlandırılmıştır. Bu yüzden, paydaşların süreci titizlikle takip etmesi ve dava süresini kaçırmaması gerekmektedir.

5. Önalım hakkı süresi geçerse ne olur?

Önalım hakkı, hak düşürücü sürelere tabidir. Eğer noter bildirimi yapıldıktan sonra üç ay içinde veya noter bildirimi yapılmamışsa iki yıl içinde dava açılmazsa, önalım hakkı sona erer.

Hak düşürücü sürenin geçmesi halinde, paydaş artık önalım hakkını kullanamaz ve taşınmaz yeni alıcının mülkiyetinde kalır. Bu nedenle, sürelerin doğru hesaplanması ve dava sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi önemlidir.

6. Önalım hakkı ile ilgili muvazaalı satış nasıl kanıtlanır?

Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasındaki fark, Satışın gerçekten bir ödeme karşılığında yapılıp yapılmadığı (ödeme dekontları, banka hareketleri vs.), Satış işleminin ardından taşınmazın kısa sürede tekrar devredilmesi veya satıcının taşınmazı kullanmaya devam etmesi.

Eğer satış muvazaalı çıkarsa, mahkeme satış işlemini iptal eder ve önalım hakkı sahibi paydaş taşınmazı devralır.

7. Önalım hakkı davasında yetkili mahkeme hangisidir?

Önalım davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkisiz bir mahkemeye açılan davalar usul yönünden reddedilir ve süreç uzayarak hak kayıplarına yol açabilir.

8. Önalım davası açmak için hangi belgeler gereklidir?

Tapu kayıtları, Noter onaylı satış bildirimi, Satış bedelinin mahkeme veznesine yatırıldığını gösteren dekont, Satışın muvazaalı olduğunu gösteren deliller (piyasa fiyat analizleri, tanık beyanları vs.)

Bu belgeler eksiksiz sunulmazsa, dava reddedilebilir veya uzun sürebilir.

9. Önalım hakkı mirasçılara geçer mi?

Evet, önalım hakkı mirasçılara geçer. Mirasçılar, vefat eden paydaşın önalım hakkını kullanabilirler. Ancak, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece önalım hakkı kullanılamaz, mirasın paylaşımı sonrası paylı mülkiyete geçildiğinde önalım hakkı aktif hale gelir.

10. Önalım hakkı olan bir taşınmazı satın alırken nelere dikkat edilmelidir?

Önalım hakkı bulunan bir taşınmazı satın alırken şu noktalara dikkat edilmelidir:

Alıcı, diğer paydaşların önalım hakkını araştırmalıdır. Satış işlemi tamamlandıktan sonra, satıcı diğer paydaşlara noter bildirimi göndermelidir. Satın alma sürecini, önalım davası riskini göz önünde bulundurarak bir gayrimenkul avukatı ile yürütmelidir. Bu unsurları dikkate almazsa, taşınmaz önalım davasına konu olabilir ve mülkiyet hakkını kaybedebilir.

📌 Sonuç: Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinde önemli bir güvence mekanizmasıdır. Ancak, hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi, sürelere dikkat edilmesi ve hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul avukatı rehberliğinde hareket edilmesi büyük önem taşır.

ÖNEMLİ BİLGİLENDİRME

Bu metin, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki bir danışmanlık hizmeti yerine geçmez. İçerikte yer alan bilgiler genel bilgilendirme sağlamak amacıyla sunulmuş olup, herhangi bir yasal sorumluluk doğurmaz. Hukuki süreçler somut olaylara göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, herhangi bir hukuki işlem yapmadan önce alanında uzman bir avukata danışmanız tavsiye edilir. Daha fazla bilgi almak ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.